Hệ số sử dụng đất là gì và cách tính chuẩn xác nhất

Hệ số sử dụng đất là chỉ số giúp người mua nhà đánh giá được quy mô công trình. Hãy cùng IREA tìm hiểu hệ số sử dụng đất là gì và cách tính như thế nào trong bài viết này nhé.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất.

(Mục 1.4.21 Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)

Hệ số sử dụng đất được gọi với các tên khác nhau ở nhiều quốc gia, như: floor space ratio (FSR), floor space index (FSI), site ratio or plot ratio. Tuy nhiên công thức tính vẫn không thay đổi.

Cách tính hệ số sử dụng đất

HSSDĐ = (Tổng sàn xây dựng) / (diện tích xây dựng lô đất)

Bạn có một ngôi nhà xây dựng với diện tích 60m² và có 6 tầng. Vậy HSSDĐ là 60 x 6/100= 3.6.
Có thể thấy, hệ số sử dụng đất FRA là chỉ số quan trọng nhằm khống chế số tầng cao của công trình trong khu đất xây dựng tương ứng với mật độ xây dựng cho phép.

Đối với người đi mua nhà thì đây là chỉ số rất quan trọng vì nó thể hiện quy mô của công trình, kinh phí đầu tư cũng như là sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m² đất được đầu tư. Theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam, chủ đầu tư phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số không vượt quá 5,0 khi thiết kế nhà ở cao tầng trong các khu đô thị mới.

Mục đích của hệ số sử dụng đất

Ngày nay, nhiều công trình được chủ đầu tư quảng cáo với mật độ xây dựng thấp, chưa đầy môi trường xanh chiếm diện tích cao khiến nhiều người mua nhà không để ý đến hệ số sử dụng đất. Nếu mật độ xây dựng thấp nhưng hệ số quá cao thì chất lượng công trình cũng không được đảm bảo. Điều này thường được các chủ đầu tư giấu đi.

HSSDĐ có thể được sử dụng trong quy hoạch để giới hạn đô thị mật độ. Nó có tác động trực tiếp đến việc giới hạn mật độ xây dựng. Và một cách gián tiếp, chỉ số này cũng có giới hạn sức chứa của một tòa nhà.

Ngoài ra, đối với đất đai đô thị thì HSSDĐ có ảnh hưởng lớn đến trị của đất. Nếu một công trình có HSSDĐ cao hơn (theo quy hoạch hoặc chính sách cho chức năng đất) sẽ cho phép được xây dựng tổng diện tích sàn cao hơn làm tăng giá trị đất (đặc biệt là đất đai trong đô thị).

Hệ số sử dụng đất ở Việt Nam là bao nhiêu?

Hiện nay ở các nước tiên tiến như Nhật Bản, Hoa Kỳ, Vương quốc Anh, Singapore, Ấn Độ đều có chính sách về hệ số sử dụng đất cho từng khu vực cụ thể.

Riêng ở Việt Nam việc lập quy hoạch hiện nay thiếu sự kiểm soát về HSSDĐ. Chính vì vậy các giới hạn về chiều cao phụ thuộc khá nhiều vào ý tưởng quy hoạch hoặc các chính sách khác như chưa đầy tĩnh không, an toàn quốc phòng. Mặt khác, các chủ đầu tư lại và chính quyền địa phương lại không cẩn trọng đến việc nếu tạo nên các khu vực có hệ số lớn sẽ cần có các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ đô thị đi kèm.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều vấn đề lớn trong việc kiểm soát sự phát triển đô thị theo quy hoạch. Thậm chí vai trò quản lý xây dựng theo quy hoạch cũng bị giảm sút, phụ thuộc quá nhiều vào sự tác động của việc phát triển của các dự án độc lập với công cụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Ngoài ra do chưa có quan điểm về quản lý hệ số sử dụng đất thống nhất nên các chính sách về chi tiết về tính toán tổng diện tích sàn xây dựng cũng bỏ trống. Vì vậy, vấn đề này cần được nghiên cứu khắc phục sớm và gắn với các mục tiêu phát triển đô thị để tạo nên các chức năng sàn xây dựng được ưu đãi như sàn xây dựng cho các môi trường mở, cây xanh, hồ bơi…

Quy định về hệ số sử dụng đất tối đa

CHÚ THÍCH 1

Đối với các lô đất có diện tích, chiều cao không nằm trong bảng này được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất.

CHÚ THÍCH 2

Các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, là điểm nhấn cho đô thị đã được xác định thông qua quy hoạch cao hơn có thể xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng cần phải được tính toán đảm bảo không gây quá tải lên hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị.

Mua dự án căn hộ nên chọn có HSSDĐ cao hay thấp?

Tất nhiên thấp, bởi dự án có chỉ số này càng thấp thì chất lượng mỗi căn hộ càng cao, mật độ cư dân tại khu căn hộ đó càng thấp dẫn đến chất lượng cuộc sống cũng cao hơn, người sử dụng căn hộ càng có lợi.

Đối với chủ đầu tư, công trình có HSSDĐ thấp thì càng dễ tìm khách đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời. Bởi theo tính toán của các khách đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới một dự án cũ, để đảm bảo có thể dành tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của khách đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu chung cư cũ.